强化预售资金监管，既要紧盯房企也要管好银行
11月28日，武汉市住房保障和房屋管理局通报八家房企逃避预售资金监管违规案例。通报要求各房地产企业要以典型案例为戒，严格执行武汉市关于商品房全过程监管、购房资格、网签备案及预售资金监管等相关工作要求。商品房预售、现售制度的优劣，坊间讨论已经够多，而且基本上已达成共识。海南省住建厅负责人曾经坦言，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素，要从根本上杜绝这些问题，就必须改革商品住房预售制度。然而在一定时期内，预售制度仍有其存在的合理性。更重要的是，预售制度尽管衍生出了很多弊端，但是要规避这些弊端，让问题发生的概率相对降低，并不是毫无办法。其中，加强预售资金监管就是最重要的一环，因为这是保障项目顺利建设、防止工程烂尾的关键。按照制度设计的初衷，地方的房地产行政主管部门将会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取和使用。根据这一原则，住房和城乡建设部、人民银行、银保监会等三部门于2022年1月联合印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，其中明确，地方采取招标形式确定预售资金监管银行，在预售资金监管额度方面仍由各地的市县级城乡建设部门根据项目工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由开发商提取自由使用，涉及具体拨付的节点时由各地的市县级城乡建设部门确定。该文件的出台对预售资金监管账户的管理有了一个大的统一方向。值得注意的是，这份文件尽管在涉及资金拨款额度、时间等问题上给地方有关部门赋予了灵活性，但从近年的实践来看，各地对预售资金监管的力度明显在增强。事实是，包括武汉在内，厦门、石家庄、北京等地都于近期出台或优化了预售监管相关政策，其中包括提高预售门槛、细化预售资金监管专用账户留存额度、入账流程调整为先监管后网签等。保交楼就是保民生，各地政府主管部门严防预售资金被挪作他用从而造成烂尾，对商品房预售监管力度趋严在情理之中。在这种情况下，武汉于此时爆出八家房企逃避预售资金监管的新闻，无疑值得特别重视。过去，房企规避资金监管制度的常用伎俩是所谓“体外循环”，即采用各种办法要求购房者将购房款存入非监管账户。这次武汉通报，八家房企“未协助购房人将房价款全部直接缴存至预售资金监管账户，故意采取通过企业一般账户直接收取房价款方式逃避预售资金监管”，其实还是旧的套路。并不新鲜的逃避监管的办法居然还在并非小规模地使用，显然打击违规的力度还是太小。这也是武汉此次仅通报未处罚受到舆论质疑的原因。购房款在监管账户之外，自然会导致监管失灵，但即使房款在监管账户内也有被挪用的可能。近日，福州市城乡建设局官网发布通报，上海浦东发展银行股份有限公司福州分行被终止监管银行资格。事件起因于浦发银行未履行预售资金监管的法定职责，在某项目未完成交付及不动产权首次登记的情况下，且主管部门已明确告知项目属于有关保交楼例会重点监管项目，浦发银行福州分行仍擅自划扣预售资金3000万元用于归还贷款。强化预售资金监管，既要紧盯房企，也要管好银行。但从长远来看，商品房预售制度是到了逐步取消的时候了。
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